Viager et crédit immobilier

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La vente en viager permet de transférer la propriété d’un bien, en échange d’un capital versé au départ et d’une rente versée jusqu’au jour du décès. En quoi cela consiste-t-il ? Quel est aujourd’hui l’intérêt d’un achat en viager ? Quels en sont les inconvénients ? Et comment finance-t-on un achat en viager par le biais d’un crédit immobilier ? Autant de questions qui soulèvent de nombreuses réflexions quant à l’optimisation de cette opération immobilière.

L’achat en viager

La vente en viager est un acte de vente habituel auquel s’appliquent des conditions de paiement particulières. Lors du transfert de propriété, l’acheteur devra verser au vendeur une somme initiale appelée « bouquet » ainsi qu’une rente tout au long de l’opération.

Le viager fonde son principe sur la longévité du vendeur.

Il s’agit en quelque sorte d’un pari sur la mort. Cela entraîne un problème d’éthique, même si l’opération apporte de nombreux avantages aux deux parties.

Les avantages de l’achat en viager

Dans un contexte économique en récession, les futurs acquéreurs peuvent vouloir se tourner vers un achat en viager.

Le viager permet notamment un investissement de départ plus faible, ainsi qu’un amortissement plus long de la dette. De plus, il est possible d’obtenir une plus-value sur l’opération à l’issue.

Le prix de vente est fixé librement entre les parties sur la base de la valeur vénale du bien, mais aussi sur l’espérance de vie du crédirentier.
A noter, la vente sera caduque en cas de connaissance d’un état de maladie du créancier lors de la signature de l’acte. Les héritiers pourront alors faire valoir leurs droits, auquel cas la vente sera annulée.

Les inconvénients d’un achat immobilier en viager

La vente se basant sur l’espérance de vie du crédirentier, elle peut s’avérer être une mauvaise opération si celui-ci vit encore de nombreuses années. Le risque est de devoir payer davantage que la valeur vénale du bien.

Astuce Malynx !

Le conseil avant l’achat est de mesurer les risques liés à l’opération et de respecter au moins une génération d’écart entre l’acheteur et le crédirentier.

On se souvient tous de l’affaire Jeanne Calmant qui, décédée à l’âge de 123 ans, aura eu raison de ses acheteurs en viager décédés avant elle.

Le financement d’un achat en viager

La plupart des banques refuse le financement en viager. L’octroi d’un prêt immobilier vient en contrepartie d’une garantie hypothécaire prise sur le bien. Or, en viager, cette garantie ne peut être appliquée, la banque ne pouvant saisir le bien occupé par le crédirentier.


Dans le cas d’un viager libre, où le bien serait destiné à la location, la banque pourra vous octroyer un prêt sur la même base que pour un achat simple de résidence locative. Elle sera néanmoins amenée à vous demander de plus grandes garanties face à un risque plus élevé et à un montage financier complexe.

De manière générale, le mécanisme financier du viager n’est pas étudié pour être finançable par un prêt immobilier.

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