Prêt immobilier, focus sur l’hypothèque

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L’hypothèque sur un bien est une garantie prise en cas de crédit immobilier accordé par les établissements de crédit. Elle vient en garantie de remboursement du prêt. Elle permet en cas de non-paiement de couvrir la dette. A quoi sert-elle ? Quels sont les avantages et les inconvénients ? Quel est son coût ? Autant de questions qui interviennent dans le choix d’une garantie pour toute personne désireuse de faire une acquisition immobilière.

Qu’est-ce que l’hypothèque lors d’un prêt immobilier ?

L’hypothèque est un contrat entre deux parties, le créancier (la banque) et le constituant (l’emprunteur).

Pour valider cet acte juridique, l’enregistrement doit être fait auprès d’un notaire. Celui-ci mentionne la nature du bien, la somme garantie (intérêt et capital) ainsi que le délai de remboursement. Le constituant est propriétaire du bien et le créancier jouit d’un droit de préférence ainsi que d’un droit de suite.

En cas de défaillance du débiteur, le créancier est en droit de saisir le bien et de procéder à la vente de celui-ci.

L’hypothèque permet au créancier de prendre, en échange de l’octroi d’un prêt, une garantie en cas de non-paiement des échéances. La banque devient alors propriétaire du bien et peut le vendre afin de se rembourser. C’est ce qu’on appelle une garantie de stock, celle-ci s’opposant à la garantie de flux.

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L’hypothèque peut être prise pour une durée maximale de 50 ans et ne sera levée qu’un an après la fin du remboursement de la dette.

Les avantages et les inconvénients de l’hypothèque

L’hypothèque permet l’accession à la propriété et est applicable sur la plus grande partie des crédits immobiliers. C’est une opération courante qui se lève automatiquement à N+2 de la fin du remboursement. Elle permet de rassurer l’organisme prêteur, voire d’augmenter la durée du prêt et ainsi de baisser le ratio d’endettement.

C’est un contrat solennel qui permet de donner à chaque partie des devoirs mais aussi des droits.

Lorsque le constituant opte pour une hypothèque, il peut être amené à se sentir lésé de son bien au profit de l’organisme prêteur. Rappelons également qu’en cas de défaillance la banque devient propriétaire du bien à hauteur de la dette restante. La vente aux enchères se fait avec pour but de liquider les dettes et non de réaliser un profit. Si la vente ne couvre pas la dette le constituant reste redevable de la différence.

Le coût d’une hypothèque dans un crédit immobilier

Le coût global d’une hypothèque comprend plusieurs paramètres :
Les émoluments du notaire, c’est à dire le travail de rédaction d’acte du notaire, établis en fonction d’un barème précis ;
La contribution de sécurité immobilière qui représente 0,05% du montant emprunté augmenté de 20% et qui est destiné au financement des frais d’inscription ;
Les droits d’enregistrement majorés d’une taxe de publicité foncière de 0,715% prises sur les sommes garanties majorées de 20%.
Un exemple : Mr X achète un bien immobilier à 150 000 euros. Le coût des frais liés à l’hypothèque sera alors d’environ 1,50% du montant. L’hypothèque coûtera donc 2250 euros dans le cadre de cet achat.

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