Calculer sa capacité d’emprunt

Avant d’accorder un prêt immobilier, les banques étudient au préalable la capacité d’emprunt du demandeur, autrement dit le montant qu’il est en mesure de rembourser sans pour autant mettre en péril sa situation financière et, par conséquent, générer un risque pour l’établissement bancaire.

capacité d'emprunt

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est déterminée en fonction des charges récurrentes et des revenus pérennes de l’emprunteur, dans le but de définir le montant des mensualités à rembourser pour le crédit immobilier. Il est ainsi admis que le taux d’endettement, ou les mensualités, ne doit pas excéder 33% des revenus du demandeur.

Par ailleurs, outre les mensualités à rembourser, les banques tiennent également compte des éventuels autres crédits à la consommation en cours, ainsi que de la gestion quotidienne du budget.

Elle peuvent ainsi se faire une idée précise de la capacité à assumer le remboursement d’un emprunt immobilier.

A titre d’exemple, un ménage sollicitant un prêt immobilier et ayant déjà un crédit à la consommation en cours disposera d’une capacité d’emprunt moindre pour son projet d’achat ; les mensualités de ce crédit venant diminuer la capacité d’emprunt.

Reste à vivre et gestion des finances

D’autre part, les banques étudient aussi la notion de « reste à vivre », ou les ressources dont dispose l’emprunteur une fois les mensualités remboursées. Ce qui signifie qu’un ménage disposant de ressources confortables pourra généralement bénéficier de l’indulgence des banques et d’un seuil de souplesse concernant le taux d’endettement de 33% ; le risque étant moins élevé pour la banque en comparaison avec un ménage aux revenus plus modestes.

capacité d'emprunt

La capacité d’emprunt, si elle fait l’objet d’une étude approfondie de la part des établissements bancaires et repose sur un mode de calcul précis, est néanmoins étroitement liée à la façon dont le demandeur gère ses finances et tient son budget.

Dans tous les cas, les banques seront toujours davantage disposées à accorder leur confiance à un ménage modeste démontrant une certaine capacité à économiser et à dépenser raisonnablement plutôt qu’à un ménage aux revenus confortables faisant preuve de désinvolture avec l’argent.

Capacité d’emprunt : mode de calcul

Pour connaître sa capacité d’emprunt, il convient donc de tenir compte de ses revenus réguliers (salaires, bénéfices industriels, commerciaux et non commerciaux ou agricoles), pensions alimentaires, allocations familiales le cas échéant, revenus de placements, dividendes… et des charges, elles aussi régulières (crédits en cours, pensions, mensualités…). Autrement dit :

Capacité d’emprunt : charges x 100 / revenus

Pour rappel, le résultat doit être inférieur ou égal à 33% afin de disposer d’un reste à vivre suffisant et ne pas risquer un endettement trop important, synonyme pour les banques de risque de non remboursement.

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