Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

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La concrétisation d’un projet immobilier implique, pour le demandeur, de connaître sa capacité d’emprunt, ceci afin d’avoir une idée précise du montant qu’il est en mesure d’emprunter pour financer le bien. Pour déterminer cette capacité, les établissements bancaires utilisent un outil reposant sur le ratio entre les charges et les revenus récurrents. Cet outil, appelé le taux d’endettement, permet d’estimer au mieux la part du budget dédiée au remboursement des mensualités du prêt immobilier.

Le taux d’endettement en bref

Il est habituellement admis que le taux d’endettement ne doit pas excéder 33%, afin de préserver la situation financière de l’emprunteur et ne pas générer de risque quant à d’éventuelles difficultés à rembourser.
Ainsi, en fonction du taux d’endettement d’un ménage, et selon que le risque est jugé ou non trop élevé, un crédit immobilier peut être refusé ou accordé par les organismes prêteurs.

Astuce Malynx !

En dépit de la règle des 33%, chaque établissement détermine le taux d’endettement immobilier et la capacité d’emprunt du demandeur selon ses propres règles.

Raison pour laquelle un ménage peut se voir refuser un prêt par une banque, quand une autre acceptera son dossier pour le même projet.
Il est par ailleurs à noter que les banques ne limitent pas leur étude au seul taux d’endettement du prêt immobilier, mais analysent aussi le profil de l’emprunteur, à savoir sa situation professionnelle, sa situation familiale, son âge, ses revenus, la durée du prêt ou encore l’existence d’un apport personnel.

La notion de « reste à vivre »

A ce titre, le taux d’endettement crédit immobilier peut être amené à varier sensiblement, selon les ressources des ménages concernés.

Un emprunteur dont les ressources lui permettent de disposer d’un « reste à vivre » confortable pourra ainsi bénéficier d’un taux d’endettement un peu plus élevé qu’un ménage ayant des ressources modestes. 

A titre d’information, certains revenus sont systématiquement pris en compte pour le calcul du taux d’endettement. Il s’agit des salaires nets, comprenant le cas échéant les primes contractuelles, les revenus professionnels non salariés, les pensions alimentaires perçues sur décision de justice, ainsi que les pensions de retraite, handicap…

A l’inverse, la prise en compte d’autres revenus est laissée à l’appréciation des établissements bancaires.

Il s’agit des commissions, des allocations familiales, des allocations logement et des revenus fonciers.
En revanche, les primes exceptionnelles et autres indemnités professionnelles sont exclues du calcul du taux d’endettement lors d’un crédit immobilier.

Pour connaître sa capacité d’emprunt et déterminer son taux d’endettement, il convient d’appliquer la règle suivante :
taux d’endettement = montant global de l’emprunt x 100 / revenus nets, certains et récurrents du ou des emprunteur(s)

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